失敗しない不動産投資の始め方！初心者向け7ステップ完全ガイド

「不動産投資ってなんだか難しそう」「失敗が怖い」と迷っている人に、不動産投資の始め方を流れに沿ってわかりやすく解説します。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

2016年11月に「学生×副業」で生計を立て、2018年に個人事業主として起業。SNS型投資詐欺、稼げない情報商材に騙されるも、2019年10月に北海道札幌市に法人を設立。持ち前の営業力と知識・情報のアップデートで、「営業代行、コンサル」「ホームページの制作」「営業・AIの情報発信」「資産形成の情報発信」を行っております。

また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。

間違った知識・情報をアップデートせず正しい知識・情報をアップデートできるように是非ライズ株式会社の記事をご覧になり、是非ご活用ください。

この記事のポイント

不動産投資は単なる投資手法の一つではなく、不動産賃貸業という事業の一環であることを理解しておきましょう。
不動産投資を始める前には、しっかりと勉強して知識を身につけることが重要です。これはリスクを避けるためにも役立ちます。
購入する物件は、投資の目的によって異なります。自分が「なぜ不動産投資を始めるのか」を明確にしておくことが大切です。

あなたは不動産投資を始めても大丈夫？3つのセルフチェック！
【ステップ1】不動産の勉強をする
1. 身につけておきたい最低限の基礎知識
【ステップ2】投資金額や目標を決める
【ステップ3】土地や物件を探す
【ステップ4】ローン審査を受ける
【ステップ5】物件を購入する
1. 不動産売買契約書
2. 金銭消費貸借契約書
【ステップ6】管理会社を選ぶ
1. 管理会社を選ぶ際のポイント
【ステップ7】運用開始する
不動産投資は7つのステップに沿って進めよう
まとめ
ライズ株式会社からの重要なお知らせ

あなたは不動産投資を始めても大丈夫？3つのセルフチェック！

不動産投資は、事業性が強い、初期費用が高額になりやすいといった特徴から、失敗すると人生に大きな影響を及ぼす可能性があります。まずは、あなたが不動産投資を始めても問題ないか、3つのセルフチェックで確認してみましょう。

【チェック1】不動産投資は不動産賃貸業であることを理解しているか

不動産投資は、入居者を募集し、空室を埋める努力が必要な「不動産賃貸業」としての側面があります。安定した収入を得るためには、賃貸需要のある地域の物件を選び、競合物件に負けないための設備投資やリフォーム、そして管理体制の徹底が不可欠です。

【チェック2】資金の準備はできているか、または借り入れが可能か

不動産投資には自己資金が必要です。物件価格の20～30％程度の自己資金が一般的ですが、必要な額は物件や融資条件によって異なります。自己資金は、諸費用の支払いや突発的な支出、不動産の流動性の低さに備えるために重要です。月以上かかることもあります。すぐに現金が必要になった場合に備えて、自己資金を準備しておきましょう。

【チェック3】不動産投資で何を実現したいかが明確か

不動産投資の目的を明確にすることで、投資スタイルや購入すべき物件が変わります。例えば、早期退職を目指す場合には大きな資産形成が必要ですが、毎月数万円の追加収入を得たい場合は、区分マンションなど小規模な投資でも可能です。

チェック項目を確認したら不動産投資を始める流れをおさえておこう！

以上のチェック項目を確認したところで、不動産投資を始める流れをおさえましょう。不動産投資の始め方は、順番を間違えると大きな失敗をするリスクがあります。必ず、次の章から解説するステップに沿って実践してみてください！

【ステップ1】不動産の勉強をする

不動産投資を始めるうえで最も重要なのは、不動産投資に関する学習です。不動産投資で失敗する人の多くは、「知らなかった」ということが原因です。このステップを飛ばして次に進むと、失敗のリスクが高まるため、まずは不動産投資についてしっかりと理解を深めてから次の行動に移りましょう。

不動産投資の全体像を把握するには、まず書籍での学習がおすすめです。全体像を把握した後は、複数のセミナーに参加して、より実践的な情報を集めるとよいでしょう。セミナーに参加することで、不動産投資家や不動産会社などから、書籍では得られない具体的で最新の情報を入手できる可能性があります。

ただし、1つのセミナーに参加するだけでは偏った知識を得てしまうこともあるため、複数のセミナーに参加して、さまざまな視点から情報を収集することをお勧めします。セミナーの講師に質問することで、不安や疑問を解消できるだけでなく、不動産投資家仲間を作ったり、モチベーションを高めることにもつながります。

さらに、不動産投資の知識を身につけることは、リスクを避けるためにも重要です。積極的に情報を収集し、準備を万全にしておきましょう。

身につけておきたい最低限の基礎知識

ここでは、不動産投資を始める際にぜひとも押さえておきたい基本的な知識について説明します。不動産投資で役立つ用語を厳選していますので、ぜひ参考にしてください。

利回り

利回りとは、投資した金額に対して得られる利益の割合を示すもので、物件がどれだけ利益を生み出しているかの目安となります。不動産投資でよく用いられる利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、いずれもパーセンテージで表されます。

表面利回り（％）＝満室時の年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り（％）＝（実際の年間家賃収入－年間経費）÷ 物件価格 × 100

インカムゲイン・キャピタルゲイン

インカムゲインとは、資産を保有している間に得られる利益、たとえば家賃収入のことです。一方、キャピタルゲインは、資産の購入価格と売却価格の差額による利益を指します。

レバレッジ効果

てこの原理を指す言葉です。不動産投資では、少ない自己資金とローンを活用することで、自己資金のみで投資する場合に比べ、より大きな利益を得ることができます。これは、資産を効率的に増やす手段として広く利用されています。

キャッシュフロー

家賃収入から諸経費を差し引いた後に手元に残る現金のことを指します。不動産投資では、このキャッシュフローを管理することで、赤字経営のリスクを軽減できます。特に、固定資産税の支払い後に残る税引き後キャッシュフローを意識することが重要です。

不動産投資の種類

不動産投資にはさまざまな種類があります。対象となる物件によって、それぞれ異なる特徴があるため、投資を検討する際には物件の特徴について十分に理解することが求められます。

・築年数による分類（新築または中古）
・不動産の区分による分類（1棟、区分所有、一戸建て、シェアハウスなど）

減価償却費

建物の価値が時間の経過とともに減少する分を帳簿に反映するための勘定科目です。高額な資産である不動産の場合、一度に経費として計上するのではなく、一定期間に分けて計上します。減価償却費は、実際に支出がないのに経費として計上できる、不動産投資家にとって便利な経費の1つです。

【ステップ2】投資金額や目標を決める

ステップ2では、不動産投資に関する知識を深める過程で明確になった自分なりの目的に基づいて、以下のような投資目標や投資金額を設定しましょう。

・不動産投資に充てることができる自己資金の額
・不動産投資で達成したい手取り収益の目標
・その目標を何年後に達成したいかのタイムフレーム

ここでの自己資金とは、現在の預貯金から諸費用や緊急生活費、突発的な修繕費用などを差し引いた余裕資金を指します。また、どれくらいのローンを組むことができるかを事前に確認しておくと、不動産会社との交渉がスムーズに進むでしょう。

ただし、実際の資金計画は購入予定の不動産や、融資を受ける金融機関によって大きく異なるため、具体的な検討を進める際には、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをお勧めします。

【ステップ3】土地や物件を探す

投資金額や目標が定まったら、次は土地や物件を探すステップです。物件探しの方法はいくつかありますが、ポータルサイトを利用することで効率的にチェックすることができます。

ただし、ポータルサイトに掲載されている情報が全てではありません。例えば、売主から直接相談を受けた不動産会社が、一般に出回っていない有益な情報を持っていることもあります。

セミナーや大家の会などの勉強会に参加して、不動産業界に詳しい人とのネットワークを構築しておくと、そういった有益な情報を得られるチャンスが増えるでしょう。信頼できる不動産業者を見つけることができれば、あなたの心強いパートナーとなります。そのような不動産業者に出会うためにも、ステップ3では積極的に行動することが重要です。

【ステップ4】ローン審査を受ける

金融機関から融資を受けるためには、まずローン審査に通過する必要があります。審査項目は金融機関によって異なりますが、一般的に以下のポイントが重視されます。

・物件の資産価値（融資額に見合う価値があるか）
・契約者の属性（年収や借り入れ状況など）
・物件の収益性（融資期間と融資額に見合った収益を見込めるか）

第1章のセルフチェックでも述べたように、不動産投資は不動産賃貸業であるという点が重要です。不動産投資ローンは住宅ローンとは異なり、事業性が強いため、金融機関もその点を考慮して融資を行う傾向にあります。

自己資金に余裕があれば、金融機関がより安心して融資を行ってくれる可能性が高まるため、このステップまでに十分な自己資金を準備しておくことが望ましいです。

【ステップ5】物件を購入する

購入する物件が決まったら、買主と売主の間で不動産売買契約を締結し、物件の引き渡しが行われます。不動産を購入する際の手順は、以下の5つのステップに分かれています。

STEP1：物件の選定・申し込み
STEP2：不動産会社から重要事項説明を受ける
STEP3：不動産売買契約の締結と不動産投資ローンの本審査
STEP4：不動産投資ローンの契約（具体的には金銭消費貸借契約・金消契約）
STEP5：物件の引き渡し

このステップ5は、不動産を購入する際に非常に重要な手順です。売買契約の流れを理解するだけでなく、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書の内容をしっかりと把握しておくことが大切です。以下に、各契約書のポイントを整理しています。

不動産売買契約書

購入する物件の詳細
売買代金や支払日などの取引条件
物件の引き渡し時期
手付解除の条件
ローン特約　など

手付解除とは、契約を解除しなければならない状況になった場合に、手付金によって契約を解除できる旨の取り決めです。手付金は、売買契約を締結する際に買主が売主に支払うお金のことを指します。

この手付解除の条件によれば、買主は支払った手付金を放棄することで契約を解除することができます。ただし、この解除が可能なのは、相手方が契約の履行に取りかかる前までとなります。

ローン特約は、買主に過失がないにもかかわらず融資が受けられなかった場合に適用される取り決めで、これにより買主は無条件で契約を解除できる場合があります。

金銭消費貸借契約書

融資の条件（借入金額、利率、返済期日など）
返済が滞った場合の取り決め　など

不動産投資ローンを契約する際には、借り入れ内容を理解することが重要ですが、特に「期限の利益の喪失」についても理解しておくことで、ローン破綻のリスクを回避することができます。期限の利益とは、融資を受ける人が分割払いを認められている権利のことです。金融機関と結んだ契約に従って返済することで、この権利は維持されます。

しかし、家賃収入が得られないなどの理由で、契約通りに返済ができなくなると、この期限の利益を失うことになり、一括返済を求められる場合があります。金融機関からの督促を無視し続けると、このような事態に陥る可能性があるため、返済が難しいと感じた段階で、速やかに金融機関に相談することが重要です。